Kunnskapen om isolering av tekniske rom er generelt for dårlig, sier Staale Emil Kolbeinsen, teknisk forvaltningssjef i Anthon Eiendom. Foto: Anthon Eiendom
Sist oppdatert: 29-05-2026 Annonsørinnhold
Anthon Eiendom etterlyser bedre kontroll av teknisk isolering
Mange byggherrer og eiendomsaktører tar for gitt at tekniske rom er isolert i tråd med regelverket når bygget står ferdig.
Erfaringene til Staale Emil Kolbeinsen, teknisk forvaltningssjef i Anthon Eiendom, peker i en annen retning basert på observasjoner som gjøres ved befaring av eiendommer som vurderes kjøpt, eller ved kontroll av entreprenørers arbeid i nybygg og rehabilitering.
For Kolbeinsen handler dette ikke bare om detaljer i et teknisk anlegg. Det handler om energitap, drift, vedlikehold og kostnader som kunne vært unngått.
Ser de samme feilene gå igjen
Kolbeinsen sier det ofte er de samme svakhetene som dukker opp.
- Generelt mangler det ofte isolering av pumper, varmevekslere og shunter. En annen gjenganger er manglende isolering frem til komponenter.
- Det er ofte hoppet over de siste 3–5 centimeterne, sier han.
Han peker også på at problemet ikke alltid bare er manglende isolasjon.
- Mange steder er det isolert, men det er brukt feil isolasjon. For eksempel skumisolasjon hvor det skulle vært annen type installasjon. Da forvitrer det fort på varme komponenter, sier Kolbeinsen.
Både i nybygg og eksisterende bygg
Ifølge Kolbeinsen er ikke dette et problem som bare dukker opp i gamle bygg med etterslep på vedlikehold.
- Dette opplever vi både i nybygg og ved overtagelse av eksisterende bygg, sier han.
Forskjellen er ofte når det blir oppdaget.
I eksisterende bygg kan det gå tid før manglene blir synlige, rett og slett fordi nye eiere og forvaltere gjerne har mye annet å sette søkelys på i starten.
I nybygg derimot mener han at dette bør oppdages mye tidligere. Kolbeinsen er tydelig på at tekniske rom må få mer oppmerksomhet før bygget er ferdigstilt og tatt i full bruk.
- I nybygg er det veldig viktig å ha fokus på tekniske rom allerede under prøvedrift. Mangler må varsles og skal utbedres i henhold til TEK17, sier han.
TEK17 stiller krav til isolering av rør, utstyr og kanaler som er knyttet til bygningens varmesystem, blant annet for å redusere unødvendig varmetap og eventuelt kjølebehov.
Høy varme er et tydelig faresignal
Kolbeinsen har tidligere jobbet som ENØK-rådgiver og sier at det finnes spesielt et signal flere burde ta på alvor.
- Et sikkert tegn på at noe er galt, er høy varme i teknisk rom, sier han.
Han mener temperaturen i slike rom sier mye om hvor godt anlegget faktisk er isolert i praksis.
Kolbeinsen sier at han helst ser tekniske rom nærmere 20 grader enn 30 og mener kontinuerlig drift over 28–30 grader er et tydelig tegn på at noe ikke er optimalt isolert.
Det handler ikke bare om komfort for dem som skal inn i rommet. Høy varme kan også være et tegn på unødvendig energitap og tekniske løsninger som ikke fungerer så godt som de burde over tid.
- 20 grader er best, både for energibesparelser, arbeidsmiljø og HMS, sier han.
Ble anbefalt varmepumpe
For Anthon Eiendom er dette ikke en teoretisk problemstilling. Kolbeinsen trekker frem en fersk erfaring.
- Vi overtok et nytt bygg nylig og påpekte direkte at det er veldig varmt i teknisk rom. Den første reaksjonen fra entreprenør var tips om å installere varmepumpe for å kjøle ned rommet, sier han.
For Kolbeinsen viser det at bransjen noen ganger starter i feil ende.
I stedet for først å spørre hvorfor det er for varmt, og om varmetapet kunne vært redusert, blir løsningen å kjøle ned rommet etterpå.
Stian Kverneng, daglig leder i Energisaver fra tidligere befaring med Norsk Byggebransje. Foto: Norsk Byggebransje
- Kunnskapen er generelt for dårlig
Kolbeinsen legger ikke skjul på at han mener dette er et område som får for lite oppmerksomhet.
- Kunnskapen om isolering av tekniske rom er generelt for dårlig, sier han.
Han mener også at mange byggherrer og eiere i praksis stoler for mye på at slike forhold automatisk blir fanget opp gjennom entrepriser, rådgivere og tekniske fag.
- Som byggherre forventer man at alt er i henhold til TEK17, men i praksis er det ofte andre ting enn isolasjon i tekniske rom som får oppmerksomhet, sier han.
Dette er ikke noe som tilfeldig skal oppdages i etterkant. Isolering i tekniske rom er et forhold utførende og rådgivere skal ha kontroll på gjennom prosjektering, utførelse og overtakelse.
Små detaljer kan gi store utslag
Ifølge Kolbeinsen er det ofte ikke de store, spektakulære feilene alene som gjør mest utslag.
Det er ofte summen av mange små forhold; litt manglende isolering her, feil materialvalg der, og detaljer rundt komponenter som blir stående halvferdige eller feil utført.
Når slike forhold gjentas i flere deler av et anlegg, blir resultatet ofte et teknisk rom som er varmere enn det burde være og en energibruk som er langt høyere enn nødvendig.
Handler om mer enn energitap
Kolbeinsen understreker at dette ikke bare handler om kilowattimer.
- Det er en kombinasjon. Man opplever først et ubehag med varme tekniske rom, sier han.
- Deretter kommer spørsmålet om det er en felleskostnad eller en gårdeierkostnad. Det er leietaker som tjener på at man senker temperaturen og kutter energikostnader, sier han.
Dermed blir isolering i tekniske rom også et spørsmål om ressursbruk, leietakertilfredshet og forvaltning.
Foto: Norsk Byggebransje
Skeptisk - men befaring overbevist
For Kolbeinsen holder det ikke å peke på svakheter. Når varmetapet først er oppdaget, må det også tas tak i.
Det var bakgrunnen for at Anthon Eiendom begynte å se nærmere på isolasjonsputer som et konkret tiltak.
Kolbeinsen sier han i utgangspunktet var skeptisk.
- Vi ble kontaktet av EnergiSaver høsten 2025. Jeg var skeptisk til å begynne med, men takket ja til en gratis befaring, sier han.
Det som gjorde utslaget, var ikke bare produktet i seg selv, men måten løsningen ble presentert på.
- EnergiSaver sitter på både kunnskap og løsninger. Vi fikk gode råd, et raskt tilbud med konkret energiregnskap.
- Energiregnskapet de presenterte var beslutningsgrunnlaget vi behøvde og en stor konkurransefordel for Energisaver, sier han.
- Det gjorde beslutningen enkel. Når isolasjonsputene deres har en nedbetalingstid på 1–2 år, da er det lett for meg som gårdeier å si ja til investeringen, sier Kolbeinsen.
Tatt i bruk i flere bygg
Anthon Eiendom har heller ikke testet isolasjonsputer bare et sted og stoppet der.
- Vi har investert i isolasjonsputer i flere bygg, fem tekniske rom til nå og vi merker det på temperaturen direkte, sier han.
Foreløpig er det først og fremst temperaturforskjellen de merker godt.
- Bedre temperatur merkes direkte. Konkrete besparelser må vi se nærmere på når vi har fått lengre driftstid, sier Kolbeinsen.
Praktisk også når anlegget skal serves
For Anthon Eiendom handler ikke gevinsten utelukkende om temperatur og redusert energibruk. Like viktig er at løsningen til EnergiSaver fungerer i hverdagen.
- Vel så viktig er at isolasjonsputene til Energisaver er enkle å montere og at de raskt kan tas av ved service, før man så like raskt montører dem igjen, sier han.
Dette er et viktig poeng i tekniske rom, hvor løsninger som ser gode ut på papiret, ikke nødvendigvis er like enkle å leve med i drift og vedlikehold.
Mange ser på kostnaden feil
Kolbeinsen har liten forståelse for dem som fortsatt velger bort isolering fordi de mener det blir for dyrt.
- Om man mener isolering av tekniske rom er for dyrt har man ikke satt opp regnestykket riktig.
- I tillegg kan man jo spørre leietakeren som betaler for forbruket om man bare skal la det surre og gå videre?
Kolbeinsen mener mange undervurderer hvor raskt enkle energitiltak kan betale seg tilbake når de treffer reelle varmetap i tekniske anlegg.
- Det er en enkel avgjørelse når de stiller med gratis befaring og energiregnestykket som beslutningsgrunnlag, sier han.
Anbefalingen er klar ved overtakelse
Selv om Kolbeinsen er tydelig på verdien av isolasjonsputer, handler budskapet hans om noe større enn ett produkt.
- Rør i tekniske rom skal isoleres i henhold til TEK17. I nye bygg skal dette ikke være et problem, men i praksis er det dessverre det.
- Uansett om det handler om manglende kompetanse eller forsøk på å kutte kostnader, må gårdeiere etterlyse en kvalitetssjekk på isolasjon, sier han.
For eksisterende bygg er anbefalingen hans enda tydeligere.
- Ved overtagelse av eksisterende bygg er min anbefaling soleklar: Få inn en energirådgiver som kan gi en totaloversikt på hele bygget.
- Deretter er det naturlig å gjennomføre de tiltakene som har kortest nedbetalingstid først, sier han.
Ser stort potensial i egen portefølje
Erfaringene har også påvirket hvordan Anthon Eiendom tenker rundt energioptimalisering av egne bygg generelt.
- Vi har 150.000 kvadratmeter totalt og det helt klart rom for besparelser.
- Energibesparende tiltak handler også om å ta samfunnsansvar og det kan medføre betydelig lavere felleskostnader. Derfor har vi har helt klart fokus på energibesparelser, sier Kolbeinsen.
Anthon Eiendom har utviklet og forvaltet næringseiendom i Stor-Oslo i over 20 år.
I forvaltningen av porteføljen er det særlig to forhold de vektlegger: leietakertilfredshet og ressurseffektivitet. Da må også tekniske rom være i henhold til Tek17.
Et tema som fortjener mer oppmerksomhet
Energioptimalisering forbindes ofte med store investeringer, ny teknologi og omfattende oppgraderinger, men noen ganger kan man oppnå mye bare ved å se til tekniske rom som er varmere enn de burde være, og i detaljer som altfor lett blir oversett.
For Staale Kolbeinsen er konklusjonen klar: Teknisk rom er ikke rom man bør ta lett på, avslutter han.